REITs∶ 类似内地开封基金是如何定义的?

港股资讯 | 发布于2020-12-22

REITs,即房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的 REITs 在性质上等同于基金,既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于内地的开放式基金与封闭式基金。

目前,投资者可以通过香港联交所进行 REITs 的交易,主要的 REITs 品种有领汇 REITs、泓富 REITs 和越秀 REITs 等。

1. REITg的运作方式

REITs属于资产证券化的一种方式。REITs 典型的运作方式有两种;其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。

其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的 REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

2.香港 REITs 开放上市

2005年6月16日,香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤销了香港房地产信托投资基金(REITs)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以 REYTs形式到香港上市。同时将REITs的最高负债比例由总资产的35%升至 45%排除了香港相对其他亚洲国家作为 REITs中心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资组合提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

从总体上看,目前香港 REITs 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2年,对股份持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少占资产净值的90%分红比例至少占税后收入的90%最高负债率限制在总资产的 45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税尽管香港 REITs起步较迟,但香港致力于发展成为区域的 REITs中心,以配合其国际金融中心与内地桥梁的竞争策略。目前,投资者可以通过香港联交所进行 REITs 的交易。

3. REITs 的吸引力

REITs 是一种集合资金的投资模式,主要投资于回报率稳定的成熟物业,如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等,不参与房地产投资开发项目。REITs投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分 REITs的收入都会回馈信托持有人,因此 REITs的分红会较其他上市投资工具高且相对平稳。同时,REITs 的专业基金经理会设法加强 REITs 的收益能力,以增加其价值。

对机构投资者和一般投资者而言,REITs的主要吸引力包括∶高股息、收益稳定、合理增长潜力、能抵消通胀的影响、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策略及税率优惠。

REITs通常在证券交易所上市,因而与一般房地产直接投资方式相比流动性较强。与普通的房地产上市公司相比,REITs 的分红较高,分红分配率至少为90%而房地产上市公司的分红相对较低。REITs 为"信托"性质,企业管理透明度较高,而房地产上市公司为"企业",由于董事会通常出主要股东控制,公司管理水平不一致。就投资风险而言,REITs主要是面对房地产市场风险,而房地产上市公司除了房地产市场风险之外,还面对房地产开发、商务和财务风险。REITs的回报率结构主要为分红及少许资本收益,回报率较稳定,而房地产上市公司主要为资本收益及少许股息或分红,回报率不稳定。

通常 REITs 都有最高的负债比率限制,一般负债比例比房地产上市公司抵,而房地产上市公司则无最高负债比率。REITs作为一种新的资产种类,风险低于股票,投资回报高于企业债券。REITs和股票以及债券的相关性系数都较低,在投资组合中能有效分散风险,在国际机构投资者中颇受欢迎。香港REITs以信托计划为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务;其结构为管理与持有相分离,强调受托人和管理公司的功能。受托人和管理公司的相互独立性,从结构上避免了资产管理过程中潜在的利益冲突。香港 REITs 不享受特别的税收优惠,但是其分红及资本增值部分免税,并且免征对外国投资者的代扣代缴税费(Wihholding-tax)。如通过特定目的载体(SPV,即为资产证券化设立的有限责任公司)持有房地产项目,香港 REITs规定允许物业销售印花税税率由3.75%调至0.2%。

REITs∶ 类似内地开封基金是如何定义的?

如图,REITs 是一种集合资金的投资模式

4. REITs 的风险提示

REITs是一项透明度较高的、以租金收益为主的投资产品,能提供较高息率及稳定的回报,并以此为主要目标,所以被认为风险较小。一般而言,房地产市场的波动比股市小,与股票或债券的相关系数较低,因此如果在投资组合中加入房地产信托投资基金,能够发挥分散投资的作用,以降低整体投资的风险。不过,以派息率作为选择 REITs 时唯一考虑的因素是一大误区。投资者必须留意基金的投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时,如楼市走好,基金旗下的物业价值也水涨船高。相反,楼市不理想的话,物业价值也会相应下滑,而且息率回报并非有百分百的保证。

面对利率即将见顶的现状,投资者可保持一个除了股票外,包含债券及一些防守性投资工具的组合。如 REITs,可用来均衡投资的比重和降低收益的波动。

以过去十年的数据观察,房地产投资(包括 REITs)和全球股栗及债券的相关性只有0.59 与0.28。以美元计算,S&P/花旗集团全球房地产指数的波动性为13.9%虽然高于JJP摩根全球债券指数的6.4%却低于 MSCI世界指数的14.5%。

另外,只要是上市交易的证券,就不得不考虑价格波动风险。领汇上市后树大招风,其价格泡沫也若隐若现。当其价格升高到14 港元时,以其预期派息计算,年息率从6%右下降到4.2%,而对于房地产信托投资基金来说,息率如果降到4.2%下,则意味着不再具有投资价值。因此,以获取稳定收益为目标的投资者,此时不适合进场。

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