港股打新日历:星盛商业(06668)(2021.01.14-2021.01.25)

打新日历 | 发布于2021-01-18

股票代码:06668

股票名称:星盛商业

招股价(HK$):3.88-3.2

招股数(亿股):2.5

每手股数:1000股

募资总额:8.00~9.70亿港元

招股日期:2021-01-14

中签公布日:2021-01-25

上市日期:2021-01-26

募资用途:假设发售价为每股股份3.54港元,公司将从全球发售中收取的所得款项净额为8.04亿港元。其中,约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资,以壮大公司的业务及扩大公司的项目组合;约20%将用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新;约10%将用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资;约5%将用作提升资讯科技系统,以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控;及约10%元将用作营运资金及一般业务用途。

一、公司介绍

星盛商业管理股份有限公司,是大湾区领先的商用物业运营服务供应商,并具有全国布局。根据中指院,截至2020年09月30日,按于深圳的运营中购物中心数量计算,排名第一;按于深圳的运营面积计算,排名第二;按于大湾区的运营中购物中心数量计算,排名第四;按于大湾区的运营面积计算,排名第七。根据中指院,公司的整体实力在「2020年中国商业地产百强企业」中排名第14。截至最后可行日期,订立合约以向5 3个商用物业项目提供服务,覆盖中国2 0个城市,总合约面积约3,284,000平方米,当中61.6%由独立第三方开发或拥有。

公司拥有全面及广受认可的品牌系统,主要包括城市型购物中心「COCO Park」(以城市消费者为目标)、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心「COCO Garden」(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心「第三空间」。此外,商用物业拥有一系列主题馆品牌,涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

公司打造了多个标杆项目,获广大市场接纳。根据中指院,公司的重点项目深圳福田星河COCO Park(北区)为首个「公园情景式购物中心」,并成为深圳最受欢迎的购物地点之一。根据中国房地产Top 10研究组,「星河COCO Park」品牌在「2019年中国商业地产项目品牌价值TOP 10」榜单中排名第四。

二、行业前景

1.中国商用物业市场

商用物业指各个业务领域中作商业用途的物业,包括购物中心及购物街。中国商用物业于1999年至2019年的发展投资总额约为人民币14.3万亿元,即2013年至2019年的复合年增长率为17.3%,并预期将于2023年前达人民币19.0万亿元,即2019年至2023年的复合年增长率为7.5%。购物中心指包含各种零售店铺及服务设施的建筑物或密闭区域。由于购物中心的规模及盈利潜力,其为核心的商用物业之一。中国购物中心的数量由截至2013年12月31日的1,517间增加至截至2019年12月31日的5,221间,复合年增长率为22.9%。

2.中国的商用物业运营服务市场

根据中指院报告,于中国的运营中购物中心之总建筑面积由截至2013年12月31日的约1.25亿平方米增加至截至2019年12月31日的约4.32亿平方米,复合年增长率为23.0%。于中国的运营中购物中心之总建筑面积预期于截至2023年12月31日达至约6.20亿平方米,即2019年至2023年的复合年增长率为9.5%。

于中国的运营中购物中心总数由截至2013年12月31日的1,517间增加至截至2019年12月31日的5,221间,复合年增长率为22.9%。于中国的运营中购物中心总数预期于截至2023年12月31日达至7,496间,即2019年至2023年的复合年增长率为9.5%。

3.深圳及大湾区的商用物业运营服务市场

大湾区的运营中购物中心之总建筑面积由截至2013年12月31日的约1690万平方米增加至截至2019年12月31日的约4610万平方米,复合年增长率为18.2%。于大湾区的运营中购物中心之总建筑面积预期于截至2023年12月31日达约6660万平方米,即2019年至2023年的复合年增长率为9.7%。

大湾区的运营中购物中心总数由截至2013年12月31日的217间增加至截至2019年12月31日的630间,复合年增长率为19.4%。大湾区的运营中购物中心总数预期于截至2023年12月31日达至938间,即2019年至2023年的复合年增长率为10.5%。

深圳的运营中购物中心之总建筑面积由截至2013年12月31日的约420万平方米增加至截至2019年12月31日的约1160万平方米,复合年增长率为18.4%。于深圳的运营中购物中心之总建筑面积预期于截至2023年12月31日达至约1770万平方米,即2019年至2023年的复合年增长率为11.3%。

深圳的运营中购物中心总数由截至2013年12月31日的59间增至截至2019年12月31日的175间,复合年增长率为19.9%。深圳的运营中购物中心总数预期于截至2023年12月31日达至276间,即2019年至2023年的复合年增长率为12.1%。

【观点】

相比住宅物业,商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点,运营管理难度更高。而其又具备市场空间大、物业收费高、收费项目多元、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势,亦是物企竞相布局的重点领域。未来我国的商用物业运营服务市场仍然具备较好的增长潜力,有一定上行空间,行业前景较好。

小结

星盛商业曾在2020年01月17日、2020年07月20日先后两次递表。其中,首次递交的招股书因未获得进展而失效。在在失效3天后,再次递交了招股书,并距离二次失效仅剩10天时获得了新进展,于今年01月11日顺利通过聆讯,获得了港交所主板上市的通行证。

近年来公司收入及利润稳步增长,盈利能力得到提升,不过也存在着业务高度依赖母公司、高速扩张下高毛利率的可持续性、负债率较高等问题,中长期投资价值有待关注。

短期从新股申购的角度看,盘子并不很细,有绿鞋机制,无Pre-IPO投资者,4名基石认购约3.5成公开发售股份,阵容星光较欠。第一保荐人兼稳价人建银国际往绩一般,护盘还算勤恳。同行业物业新股的表现已不如曾经那般高胜率,板块处在滑坡状态有待回血。

综合各方面情况看,该股有一定认购价值,对其IPO行情表现持中性稍偏正面态度,暗盘和首日股价走势能否有好的表现,还需看市场情绪及及建银国际的护盘力度。

【申购建议】

目前也就这一只正在招股的新股,没有其他可选项,可以适当参与认购。


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